юрист
Зачастую наличие ипотечного кредита приводит к возникновению судебных разбирательств между мужем и женой. Урегулировать сложности при разводе, связанные с имущественными правами супругов можно, оформив брачный договор. Статья освещает вопросы, связанные с составлением такого документа и его необходимостью в случае ипотеки.
Понятие брачного контракта и его необходимость при ипотеке
Под брачным контрактом (договором) понимается заключенное между мужем и женой соглашение, устанавливающее комплекс прав и обязанностей, связанных с совместно приобретенной собственностью и кредитами при разводе.
В него можно включить сведения об:
• условиях, на которых осуществляется владение наличествующей и приобретенной впоследствии недвижимостью;
• порядке, в котором распределяются доходы и расходы общего бюджета;
• размере кредитных платежей, которые будет вносить каждый из супругов;
• порядке раздела займов, движимой и недвижимой собственности, если расторгается брак или утрачена способность трудится.
Отношения, связанные с брачным соглашением регламентированы ст.ст. 40-44 Семейного кодекса РФ. У супругов есть право на внесение в договор любых условий.
Если супруги выплачивают ипотеку или собираются обратиться за кредитом, это не обязывает их к заключению брачного договора. Но его отсутствие повлечет за собой раздел оставшегося долга перед финансовой организацией на равные доли. Разделена будет также залоговая жилплощадь.
Кредитор также заинтересован в наличии соглашения между супругами. Это позволит определить, кто из них и какую сумму должен банку и даст дополнительные гарантии при невозвращении займа.
При заключении брачного договора ипотечный долг и жилплощадь будут разделены в соответствии с его условиями, необязательно в равных долях. В случае нежелания мужа или жены вносить платежи, можно внести в документ условие о том, что при разводе права на квартиру и остаток задолженности отойдут второму из супругов.
Из вышеизложенного можно понять выгоду заключения брачного соглашения для обеих сторон. Он поможет предотвратить судебные споры и даст дополнительные гарантии кредитору.
Когда необходимо составление брачного соглашения?
Составление такого документа не является обязанностью, но встречаются ситуации, когда без него не обойтись:
1. Муж/жена имеют плохую кредитную историю, что, скорее всего, приведет к отказу в ссуде. При оформлении долговых обязательств на второго супруга на основании БД, вероятность получения одобрения повышаются.
2. Кто-либо из супругов не хочет оформлять кредит. В таком случае платежи вносятся только мужем или женой, а в соглашение вносится условие, что жилплощадь принадлежит только ему, а у второго супруга нет права на жилплощадь.
3. Кредит оформлялся до женитьбы, но вносить платежи супруги будут вместе. В соглашении указывается размер долей каждого из них пропорционально внесенным платежам.
4. Муж и жена имеют разный уровень доходов. Обязанность по внесению платежей и даже досрочная выплата ипотеки может быть взята на себя одним из них, с внесением этого условия в соглашение, при этом жилплощадь (или большая ее часть) будет его собственностью.
5. У мужа/жены нет официального подтверждения доходов, чаще всего при «серой зарплате». Если официального заработка второго супруга недостаточно для оплаты кредита, основное бремя расходов будет возложено на того, кто имеет неофициальную зарплату, и именно он будет заинтересован в подписании контракта.
6. Оформление ипотеки произошло до похода в ЗАГС. Часть выплат вносилась мужем/женой до брака, а оставшийся кредит супруги выплачивают совместно, уже создав семью. Тогда в БД указывается, какая часть платежей вносилась первым супругом и его доля в праве собственности.
7. Внесения первого взноса родителями кого-либо из супругов. Заемщику, внесшему большую часть платежей, принадлежит большая доля в праве.
Если ипотека взята до брака
В этом случае право собственности принадлежит лицу, на которое оформлялся кредит. Им осуществлено внесение первоначального платежа и выплата части кредита единолично.
Когда супруги создают семью, они вносят выплаты из совместных средств. Это означает участие второго супруга в выплатах, однако официально в кредитном договоре это не указано. По этой причине в его интересах составить брачное соглашение для защиты своих прав.
Если брак будет расторгнут, существует 2 выхода:
1. Каждому отходит доля жилья, пропорциональная размеру внесенных выплат.
2. На мужа/жену возлагается обязанность по возвращению второму половины суммы, которая была выплачена во время семейной жизни.
В случае решения этих вопросов через судебные органы это влечет значительные временные и финансовые затраты, поэтому разумнее будет подписать соглашение с указанием порядка раздела долей или выплаты компенсации.
Если ипотека оформлена в период брака
У супругов есть право внести в брачный договор любые условия, касающиеся разделения задолженности и долей в квартире, при этом равенство долей не является непременным условием. Во внимание принимается множество обстоятельств (материальное положение, социальный статус, и др.), которые оказывают влияние на кредитоспособность. Также существует выбор между совместным и раздельным владением имуществом.
Для банков предпочтительнее вариант раздельной собственности, поскольку это упрощает взыскание долга при разводе. В некоторых случаях они напрямую настаивают на таком условие, а в случае несогласия отказывают в выдаче ссуды.
При оформлении брачного договора до получения кредита, обязательно извещения банка о данном факте. Требуется составление дополнительного соглашения, с перечислением прав и обязанностей супругов в случае развода.
Правила составления брачного договора
При оформлении ипотеки в рассматриваемый документ вносится положение о кредите, которое должно содержать сведения о:
• данных заемщика, созаемщика и поручителей (при их участии);
• данных кредитора и недвижимого объекта;
• данных о лице, на которое оформляется жилье;
• плательщике первоначального взноса;
• плательщике ежемесячных платежей, комиссий по займу;
• источниках доходов, предназначенных для выплаты ссуды;
• ответственности и последствиях неисполнения договора;
• размерах компенсационных выплат и долей в жилплощади при разводе;
• условиях, в соответствии с которыми жилье может быть передано несовершеннолетним детям, с указанием на право одного родителя проживать в нем до восемнадцатилетия детей;
• основаниях, по которым брачный договор может быть изменен.
Важно! Соглашение может содержать и иные сведения об имущественных правах, однако указание на ипотеку должно быть внесено отдельным пунктом.
Можно воспользоваться бланком, предлагаемым банком, или составить его собственноручно. Но нужно учитывать, что предлагаемый банком вариант направлен на защиту именно его прав, поэтому перед его подписанием необходима консультация юриста.
Для документа предусмотрена письменная форма, он должен быть подписан обеими сторонами и заверен в нотариальной конторе, иначе он не обретет юридическую силу.
Предпочтительнее при составлении договора воспользоваться услугами юриста, который даст подробные разъяснения относительно прав и обязанностей супругов.
Недопустимо, чтобы брачное соглашение ставило одну из сторон в крайне невыгодное положение, так как это повлечет его недействительность.
Рассматриваемый документ может быть аннулирован в случаях:
1. Отсутствия нотариального заверения.
2. Подписания его гражданином, являющимся недееспособным.
3. Включения в него условий, не соответствующих закону.
Необходимые документы
Потребуется представление:
• паспортов мужа и жены;
• брачного свидетельства (если брак заключен до подписания соглашения);
• выписки из ЕГРН на ипотечную квартиру.
В определенных случаях может потребоваться представление нотариусу дополнительных документов.
Если на день заключения договора недвижимость еще не куплена, необходимо представление:
• предварительного соглашения о купле-продаже жилья;
• договора об ипотеке;
• договора ДДУ, при приобретении жилья в новостройке.
В контракт должны быть внесены сведения о кадастровом номере, адресе и площади жилья.
Стоимость заверения брачного соглашения у нотариуса
Цены на заверение таких документов нотариусы устанавливают самостоятельно, сумма варьируется от 5 до 15 тыс. рублей. На стоимость влияют сложность и срочность подписания. Нередко цена составляет 1% от стоимости собственности. Кроме того, обязательна уплата госпошлины в размере 500 руб.
Требуется ли согласие банка?
Супруги самостоятельно решают вопрос о заключении брачного договора. У банка нет права принуждать к его заключению, если ипотека уже оформлена. Но это может послужить основанием для отказа в ссуде. По этой причине супруги вынуждены составлять соглашение.
Важно! В случаях, когда до обращения за кредитом брачный договор уже был оформлен с иной целью, обязательно довести этот факт до сведения банка, так как отдельные его условия могут оказывать влияние на кредитный договор и не соответствовать его условиям.
При оформлении брачного договора, если у супругов есть намерения внести в него условия об ипотеке, потребуется согласие банка, в противном случае возможно признание его недействительным.
При обращении за ссудой клиентам могут задать вопрос о наличии брачного договора. Дезинформировать банк не следует, поскольку это может привести к требованию банка о расторжении договора о кредите и его досрочном погашении.
Возможно ли заключение соглашения после развода?
Нет, это недопустимо. Если брак расторгнут, возможно только составление мирового соглашения о разделе собственности.
Встречаются ситуации, когда супруги находятся в процессе развода, и имеется брачное соглашение, но положения, связанные с разделом собственности в нем отсутствуют. В этом случае до того, как брак будет официально расторгнут, необходимо внести в брачный договор необходимые дополнения. Разумеется, это возможно, если между мужем и женой достигнуто соглашение относительно раздела кредита.
Можно ли аннулировать контракт при ипотеке?
Супруги могут произвести расторжение брачного договора по взаимному согласию или в тех случаях, когда одна из сторон не выполняет его условий.
В соответствии с положениями ст. 46 СК РФ, они обязаны сообщить об этом банку, независимо от того, каково содержание контракта. Если этого не сделать, возможно, что от банка поступит требование о внесении изменений в текст ипотечного договора или о его расторжении, если прекращение БД приведет к ухудшению положения банка.
Отсюда следует, что до расторжения соглашения лучше обратиться за консультацией в банк.
Особенности БД при материнском капитале
Все приобретенное с помощью ипотеки недвижимое имущество, если при этом использовался материнский капитал, в обязательном порядке должно оформляться в долевую собственность родителей и ребенка.
Ипотека может быть оформлена на одного человека, но указание долей является обязательным.
Брачное соглашение должно содержать указание на принадлежность доли жилья детям. Величина долей каждого из детей определяется супругами. Не допускается отказ малолетнего от своей доли.
Существует еще один важный момент. В БД может содержаться условие о том, что у одного из супругов отсутствует право на ипотечную квартиру. Но это относится только к той части имущества, которое было приобретено с помощью личных или заемных средств, и для погашения ссуды не был использован материнский капитал. Детям в любом случае принадлежит часть жилья. Внесение этого условия в контракт обязательно.
Заключение
Из вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
1. Заключение брачного соглашения происходит по желанию супругов. Если оно было заключено, и заемщику и кредитору будет известно, каким образом будут разделены кредит и недвижимое имущество при расторжении брака и в иных случаях.
2. Существуют ситуации, когда в случае оформления кредита приходится заключать БД.
3. Контракт должен содержать условия, определяющие права мужа и жены и лиц, проживающих в купленной квартире.
4. Обязательно уведомление банка о заключенном брачном соглашении, о том, что оно расторгается, и о том, что граждане намерены заключить его уже после оформлении ипотеки.